pajak jual beli tanah

Pajak jual beli tanah adalah sebuah pungutan pajak yang akan dikenakan kepada seseorang saat mereka sedang melakukan transaksi jual beli tanah. Pajak ini sifatnya wajib sehingga para calon penjual atau pembeli dari properti tanah harus memahami dengan betul mengenai hal-hal yang berkaitan dengan pajak tersebut agar bisa melakukan perhitungan yang sesuai.

Pajak jual beli tanah sendiri juga memiliki beberapa jenis yang sesuai dengan karakteristik dan fungsinya masing-masing. Anda sebagai orang yang hendak melakukan transaksi jual beli tanah harus memahami jenis pajak mana yang sesuai dengan transaksi yang ingin ANda lakukan. 

Apa itu Pajak Jual Beli Tanah?

Pajak jual beli tanah sudah menjadi salah satu elemen wajib yang harus Anda ketahui sebelum Anda ingin melakukan suatu kegiatan transaksi jual beli tanah. Pajak jual beli tanah adalah pungutan wajib yang harus Anda bayarkan saat melakukan jual beli sebidang tanah di Indonesia. Pajak ini juga akan menjadi salah satu nilai penting dalam sebuah transaksi jual beli tanah. 

Pajak penjualan tanah adalah pajak pungutan yang akan ditanggung oleh kedua belah pihak baik penjual dan pembeli saat melakukan transaksi jual-beli tanah. Masing-masing penjual maupun pembeli akan memiliki kewajiban pembayaran besaran pajak yang berbeda, tergantung pada tanah yang sedang mereka transaksikan.

Biasanya seorang penjual dan pembeli tanah akan menanggung pajak berupa PPh, BPHTB, PPN, biaya cek keaslian sertifikat, serta biaya jasa notaris atau PPAT yang sudah mereka gunakan. Pada dasarnya pajak jual beli tanah memiliki 3 jenis yang berbeda antara satu dengan yang lainnya.

Jenis Pajak Jual Beli Tanah

Tanah memang sering digunakan sebagai aset utama dari kekayaan seseorang. Sebagai aset, tanah memiliki beberapa keunggulan seperti bisa diwariskan, bisa dialihkan namanya, atau bahkan diperjualbelikan. 

Peraturan di Indonesia yang tertuang pada Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 mengenai Pokok Agraria, juga telah memperbolehkan tanah untuk diperdagangkan atau diperjualbelikan. Hal tersebut juga memunculkan adanya beberapa jenis hak kepemilikan tanah yang bisa diperjualbelikan. Jenis tersebut antara lain adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan.

Karena sudah menjadi salah satu kegiatan ekonomi yang sudah terawasi oleh negara, setiap transaksi atau peralihan hak tanah akan mengakibatkan adanya pungutan pajak tersendiri. Namun pajak ini akan sedikit berbeda dengan perpajakan yang lain, terdapat beberapa macam pajak yang harus Anda bayarkan pada sebuah transaksi jual beli tanah.

Pajak jual beli tanah memiliki beberapa jenis, masing-masing harus Anda penuhi dan Anda bayarkan kepada negara dalam setiap kali melakukan transaksi jual beli tanah. Ada 3 jenis utama dalam pajak jual beli tanah yang harus Anda ketahui.

Baik penjual dan pembeli akan menanggung jenis pajak yang berbeda. Biasanya sang penjual akan menanggung jenis pajak berupa PPh alias Pajak Penghasilan karena berhasil mendapatkan penghasilan dari penjualan tanah. Sedangkan pembeli, akan menanggung dua jenis pajak sisanya yaitu BPHTB dan PPN.

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Yang pertama dan yang paling umum adalah pajak penghasilan (PPh). Dasar hukum dari pajak penghasilan ada dua, yaitu Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 yang menjelaskan mengenai Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. 

Dan dasar hukum kedua adalah pelaksanaan dari UU tersebut yang tertuang pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Lantas bagaimana cara kita melakukan perhitungan pajak jual beli tanah untuk jenis PPh ini?

Secara umum, cara menghitung pajak jual beli tanah dengan jenis PPh ini sangat mudah. Nilai PPh tersebut akan selalu flat, yaitu 2,5% dari nilai jual tanahnya. 

Misalkan jika seseorang bernama Pak Baron ingin menjual tanahnya dengan harga Rp 100.000.000. Maka, besar PPh menurut perhitungan pajak jual beli tanah adalah:

2,5% x Rp100.00.000 = Rp 2.500.000

Maka pajak jual beli tanah PPh yang harus Pak Baron bayarkan untuk transaksi tersebut adalah senilai Rp 2.500.000.

Baca juga: PPnBM adalah: Definisi dan Cara Hitung, Update 2022!

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB)

Jenis kedua dari pajak penjualan tanah adalah BPHTB. Jenis yang satu ini merupakan pajak pungutan kepada mereka yang yang memperoleh hak atas tanah/bangunan. Dasar hukum dari jenis pajak BPHTB adalah Undang-Undang nomor 21 tahun 1997. UU tersebut kemudian telah diperbarui pada UU nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan.

Awalnya BPHTB ini merupakan wewenang dari pemerintah pusat, tapi dengan terbitnya Undang-undang nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah tersebut maka pemerintah daerah menjadi pemegang kewenangan penuh atas pungutan pajak BPHTB.

Berikut ini adalah cara menghitung BPHTB dari sebuah transaksi penjualan tanah:

5% x (nilai jual tanah – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP akan memiliki besaran yang berbeda-beda tergantung pada lokasi dan daerah dari tanah tersebut. Misalnya jika di Jakarta dengan nilai NPOPTKP adalah Rp80 juta, maka jika tanah yang ditransaksikan memiliki nilai jual seharga Rp100 juta, cara perhitungan pajak jual beli tanah dengan jenis BPHTB ini adalah sebagai berikut:

5% x (Rp 100.000.000 – Rp 80.000.000) = Rp 1.000.000

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN adalah pajak yang akan dipungut dari setiap proses produksi atau distribusi yang akan menghasilkan suatu nilai tambah. Dasar hukum dari pengenaan pajak PPN adalah pada Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 yang mengatur tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.

Nilai PPN ini adalah 10% dari nilai tanah. Biasanya, jika Anda sedang melakukan pembelian tanah dari sebuah developer atau pengembang perumahan, maka pajak PPN ini akan termasuk di dalam proses jual beli secara keseluruhan. Sebab umumnya developer perumahan tersebut sudah termasuk ke dalam kategori golongan PKP (Pengusaha Kena Pajak).

Misalnya, jika terdapat tanah yang dijual dengan nilai sebesar Rp100 juta, maka PPN yang harus kita bayarkan jika membeli tanah tersebut adalah sebesar Rp10 juta. Namun jika kita sedang melakukan pembelian tanah dari suatu perorangan, maka pajak PPN harus kita laporkan dan kita bayar secara mandiri.

Biaya Lain dalam Transaksi Jual Beli Tanah

Selain pajak-pajak yang sudah kami sebutkan di atas, biasanya terdapat pula beberapa biaya lain yang perlu Anda perhatikan dalam sebuah transaksi jual beli tanah.

1. Biaya Notaris atau PPAT

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan notaris biasanya harus dilibatkan dalam suatu transaksi penjualan tanah. Umumnya biaya ini akan ditanggungkan pada pembeli. Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT telah menerangkan bahwa biaya notaris dari suatu transaksi penjualan tanah adalah maksimal satu persen dari harga properti. 

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Agar bisa dijual, maka sebuah tanah harus sudah melunasi tagihan PBB mereka terlebih dahulu. Nilai PBB akan berbeda dan akan bergantung pada kebijakan pada setiap pemerintah daerah

Penutup

Nah, dengan memahami jenis-jenis pajak jual beli tanah, Anda bisa memperhitungkan secara matang dan lebih rinci mengenai berapa nilai pajak yang harus Anda tanggung saat sedang melakukan penjualan tanah. Dengan begitu Anda tidak perlu lagi khawatir tentang adanya pembengkakan biaya pada saat melakukan penjualan atau pembelian tanah di kemudian hari, semoga artikel ini dapat bermanfaat dan salam sukses!