pajak jual beli rumah

Semua transaksi jual beli rumah pasti akan melibatkan beberapa pemungutan pajak di dalamnya. Transaksi jual beli sebuah properti akan mengharuskan Anda sebagai penjual maupun sebagai pembeli untuk bisa menghitung dan memperhatikan besaran pajak jual beli rumah tersebut.

Pajak jual beli rumah adalah sebuah komponen penting yang tidak boleh luput dalam setiap transaksi properti. Karena pajak ini akan sangat berpengaruh pada besarnya nominal yang harus ditanggung oleh penjual dan pembeli. 

Lantas bagaimana cara menghitung pajak jual beli rumah? Mari simak ulasan lengkapnya agar Anda tidak salah hitung dalam proses pembelian rumah.

Apa itu Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah adalah sebuah pungutan pajak yang akan menjadi biaya tambahan, besaran dari pungutan pajak tersebut akan dikenakan atas suatu transaksi pembelian unit rumah atau properti yang  serupa. Besaran pajak jual beli rumah ini akan sangat dipengaruhi oleh bentuk bangunan, lokasi bangunan, serta nilai transaksi yang sedang dilakukan.

Istilah dalam Pajak Jual Beli Rumah

Sebelum Anda mempelajari cara menghitung pajak jual beli rumah, berikut ini merupakan beberapa istilah yang harus Anda pahami sebelum melakukan transaksi jual beli rumah.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP adalah sebuah nilai pajak dari sebuah bidang tanah beserta bangunan yang ada di atasnya, dengan mendasarkan dari luas dari zona propertinya. Dengan menggunakan NJOP, pemerintah daerah bisa menentukan nilai pajak yang berbeda antara rumah di kawasan elit dengan rumah di luar kawasan elit. 

Besaran NJOP akan mempengaruhi nilai dari pada pajak jual beli rumah. NJOP akan  ditetapkan dalam sebuah surat keputusan bupati atau gubernur, dan akan didasarkan pada tingkat pertumbuhan dari daerah lokasi rumah tersebut. Dengan melihat nominal NJOP dari sebuah rumah yang akan Anda beli, maka Anda bisa menentukan jumlah pajak jual beli rumah dan harga terendah atau harga minimal dari rumah tersebut.

Untuk menghitung nilai dari NJOP, maka Anda bisa mengunjungi situs Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) dari lokasi rumah tersebut, seperti misalnya di Jakarta atau di Surabaya. Kemudian Anda bisa menggunakan rumus berikut di bawah ini:

NJOP = (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah)

Apabila Anda ingin melakukan perhitungan nilai NJOP untuk sebuah perhitungan PBB, maka Anda harus mengurangkan nilai ini dengan NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Tarif paling rendah dari nilai tersebut adalah Rp10 juta. Sehingga dengan demikian, rumusnya akan menjadi seperti berikut ini:

NJOP PBB = NJOP – NJOPTKP

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

NJKP adalah sebuah nilai pungutan pajak yang akan didasarkan pada harga jual bangunan yang terutang dalam pajak jual beli rumah. Nilai ini bisa kita hitung dengan cara mengurangi nilai  NJOP dengan nilai NJOPTKP. Persentase dari sebuah besaran NJKP untuk perhitungan PBB bisa kita dasarkan dari objek yang memang sudah ditentukan oleh pemerintah melalui KMK nomor 201/KMK. 04/2000, yang berbunyi sebagai berikut.

“Objek pajak berupa perkebunan, pertambangan, dan kehutanan masing-masing persentasenya adalah 40%”.

Objek pajak yang ada di daerah pedesaan dan di daerah perkotaan akan memiliki nilai yang berbeda, besaran mereka akan ditentukan melalui NJOP. Apabila total NJOP nya berada di bawah nilai Rp1 miliar, maka NJKP yang akan dikenakan pada rumah tersebut adalah 40%, sedangkan untuk NJOP yang memiliki nilai di atas Rp 1 miliar, maka persentase NJKP nya akan berubah menjadi 20%.

Adapun rumus untuk menghitung nilai dari NJKP dalam perhitungan pajak jual beli rumah adalah sebagai berikut:

NJKP = 20% x NJOP PBB 

atau 

NJKP = 40% x NJOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

NPOP adalah sebuah komponen perhitungan pajak yang termasuk di dalam BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Bea yang satu ini adalah komponen penting yang terdapat di dalam perhitungan pajak jual beli rumah. Pajak tersebut akan dikenakan pada setiap perolehan objek pajak seperti hak atas tanah dan bangunan. 

Untuk menentukan besaran NPOP, Anda harus mengetahui 3 hal berikut.

  • Jika harga transaksi jual beli rumah sudah diketahui dan tercantum di dalam akta jual beli, maka nilai NPOP bisa Anda hitung berdasarkan dari harga transaksi dikalikan dengan 5%.
  • Apabila harga transaksi jual beli rumah memiliki nominal yang  lebih rendah dari NJOP untuk PBB pada tahun perolehan objek pajak, maka nilai NPOP nya akan sama besar dengan nilai PBB dari NJOP tersebut.
  • Jika harga transaksi jual beli rumah tidak diketahui, maka besarnya BPHTB terutang bisa kita hitung berdasarkan dari jumlah NJOP PBB.

Nilai dari NPOP kena pajak bisa Anda hitung dengan menggunakan rumus berikut ini.

NPOP kena pajak = NPOP – NPOPTKP

Adapun nilai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) yang paling kecil bisa mencapai Rp60 juta, nilai ini biasanya sudah ditentukan oleh pemerintah daerah.

Baca juga: Mengenal Pajak Jual Beli Tanah: Pengertian, Jenis, dan Cara Menghitungnya

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

Dalam melakukan perhitungan pajak jual beli rumah, tanah, apartemen, hotel, atau jenis properti yang lainnya, ada beberapa komponen pajak yang sebelumnya harus Anda pahami terlebih dahulu. 

Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak Penghasilan akan ditanggung oleh sang penjual sebagai pihak yang akan mendapatkan penghasilan atau uang dalam transaksi jual beli rumah. Persentase PPh ini tercantum pada Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016. Besarannya adalah 2.5% dari nilai penghasilan dan harus mereka bayarkan sebelum akta jual beli dari rumah tersebut akan diterbitkan.

Rumus untuk melakukan perhitungan nilai PPh adalah sebagai berikut:

PPh = 2.5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya

Contoh:

Adit sedang menjual rumahnya yang memiliki luas tanah 600 meter persegi, dan luas bangunan dari rumah tersebut adalah 300 meter persegi. Harga dari penjualan rumah tersebut adalah sebesar Rp 500 juta. Maka nilai PPh yang harus Adit bayarkan adalah sebagai berikut:

PPh

= 2.5% x Harga jual bangunan beserta tanahnya

= 2.5% x Rp500 juta

= Rp12.5 juta

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Besaran PBB bisa kita tentukan berdasarkan dari objek pajaknya, umumnya PBB akan ditanggung oleh dang penjual. Pajak ini akan mereka bayarkan setiap setahun sekali. Nilai PBB yang akan mereka tanggung adalah sebesar 0.5% dari NJKP. 

Contoh:

Sebuah rumah yang memiliki luas bangunan 200 meter persegi berada di atas bidang tanah seluas 400 meter persegi. NJOP per meter yang ditetapkan di daerah tersebut adalah Rp1.5 juta, sedangkan NJOPTKP yang sudah ditentukan adalah sebesar Rp10 juta. 

NJOP PBB dari bangunan

NJOP

= (Luas bangunan x NJOP per meter bangunan) + (Luas tanah x NJOP per meter tanah)

NJOP

= (200 x Rp1.5 juta) + (400 x Rp1.5 juta)

= Rp 300 juta + Rp 600 juta

= Rp900 juta.

NJOP PBB

= NJOP – NJOPTKP

= Rp900 – Rp10 juta

= Rp890 juta.

NJKP

= 20% x NJOP PBB

= 20% x Rp890 juta

= Rp178 juta

PBB

= 0.5% x NJKP

= 0.5% x Rp178 juta

= Rp 890.000

Dengan demikian, total PBB yang harus mereka bayarkan pada bangunan tersebut adalah Rp 890 ribu.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN adalah sebuah pajak yang akan dikenakan pada setiap transaksi yang melakukan penyerahan barang atau jasa kena pajak, atau dalam setiap transaksi jual beli. Besaran PPN dari jual beli rumah sekarang adalah 11% dari harga jual beli rumah.

Penutup

Itu dia pembahasan lengkap mengenai cara menghitung pajak jual beli rumah yang sudah update untuk tahun 2022. Pajak adalah sebuah keharusan yang wajib kita bayarkan sebagai warga negara wajib pajak. Maka dari itu untuk menjadi seorang warga negara yang baik dan taat pajak, Anda harus mengetahui dengan pasti cara menghitung pajak jual beli rumah sebelum Anda melakukan suatu transaksi.