njop adalah

Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP adalah sebuah nilai yang merepresentasikan harga jual dari sebuah properti berdasarkan pajak. Saat Anda hendak melakukan transaksi jual beli properti baik itu rumah, hotel, maupun yang lainnya, Anda perlu mengetahui nilai NJOP dari properti tersebut.

NJOP adalah sebuah aspek penting yang perlu untuk Anda ketahui, karena hal tersebut merupakan salah satu aspek dasar bagi penjual dalam menentukan harga yang sesuai untuk properti yang mereka miliki. Agar tidak salah dalam transaksi jual beli rumah Anda, berikut adalah penjelasan lengkap mengenai apa itu NJOP dan cara menghitungnya.

Pengertian NJOP

NJOP merupakan salah satu bentuk turunan dari pajak. Jenis pajak yang sering kita temui dan cukup berandil besar bagi pemerintah Indonesia adalah Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. Dalam penggunaan PBB pada suatu bangunan, salah satu variabel pokok yang menjadi faktor penting adalah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

NJOP merupakan salah satu nilai dasar bagi pemerintah untuk menerapkan PBB pada sektor perkotaan dan perdesaan (PBB-P2). DI kesempatan lain bahkan NJOP juga bisa kita temui dalam bidang perhutanan, perkebunan, dan pertambangan (PBB-P3).

Besar NJOP yang ada pada suatu properti akan berpengaruh terhadap jumlah tagihan PBB-P2 atau PBB-P3 yang dikenakan. Definisi NJOP bisa kita lihat pada dasar hukum NJOP, yaitu peraturan Pasal 1 (3) Undang Undang PBB Pasal 1 (40) Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).

Mengutip dari pasal tersebut, NJOP merupakan harga rata-rata yang kita peroleh dari transaksi jual beli properti yang terjadi secara wajar. Jika objek tersebut tidak pernah mengalami transaksi jual beli, maka nilai NJOP bisa ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis.

Pada sektor properti, NJOP merupakan nilai penting yang menjadi dasar pengenaan PBB oleh negara. NJOP juga bisa menjadi nilai yang mengalami peningkatan, jika sebuah kawasan tersebut semakin berkembang tiap tahunnya.

Fungsi NJOP

Apabila seorang pembeli dan penjual rumah tidak mengetahui harga properti yang akan mereka transaksikan, tentu mereka akan sangat kesulitan dalam menentukan nilai yang sesuai untuk properti mereka. 

Untuk itulah NJOP hadir, fungsi NJOP adalah untuk menjadi patokan dasar agar bisa kita jadikan sebagai harga paling minimal. Saat Anda ingin membeli sebuah rumah di kawasan tertentu, maka Anda perlu memeriksa NJOP dari properti tersebut sebagai patokan dasar Anda.

Harga yang terlalu tinggi selisihnya dengan NJOP bisa jadi merupakan sebuah penawaran yang kurang sesuai, kecuali jika memang kawasan tersebut memiliki standar harga yang sama. Namun jika Anda menemui properti dengan harga yang setara atau  bahkan lebih rendah dari NJOP, maka properti tersebut termasuk murah dan perlu Anda cek apakah memang ada yan tidak lazim dengan properti tersebut.

Baca juga: Cara Cek Tagihan PBB Online Update 2022

Cara Menghitung NJOP

Sebagaimana perhitungan sebuah pajak maupun hitungan lain di dalam kehidupan kita sehari-hari, kalkulasi NJOP juga ternyata merupakan sebuah nilai yang belum banyak orang ketahui. Cara menghitung NJOP akan didasarkan pada penilaian faktor-faktor tertentu seperti perbandingan harga pasar, perbandingannya dengan wilayah sejenis, perbandingan dengan objek yang letaknya berdekatan, serta harga pasar dari waktu sebelumnya.

Di setiap tahunnya, Pemerintah Daerah akan menentukan nilai NJOP tanah per meter persegi secara massal. Ketentuan tersebut akan selalu mereka perbarui agar biaya PBB dapat selalu relevan pada setiap perkembangan wilayah.

Perbandingan nilai-nilai yang mempengaruhi NJOP juga bisa kita terapkan melalui sejumlah faktor lain yang bisa mempengaruhi harga tanah. Contohnya seperti lokasi tempat bangunan berdiri, fasilitas umum yang ada di sekitar lokasi, kondisi tanah di kawasan tersebut, kemudahan akses, dan aspek lainnya. Saat terjadi transaksi jual beli, NJOP juga akan disesuaikan dengan tiga variabel berikut:

  1. Perbandingan dengan Objek Sejenis. 

Dalam hal ini, penentuan nilai perbandingan akan kita dapatkan dari rata-rata nilai objek pajak lain yang sejenis. Letak dari objek tersebut juga saling berdekatan, dengan nilai jual yang telah kita ketahui sebelumnya.

  1. NJOP Pengganti. 

Nilai ini akan diputuskan oleh pemerintah daerah saat hendak memperoleh nilai pajak dengan berdasarkan hasil pendapatan atau pemasukan objek pajak tersebut.

  1. Nilai Perolehan Baru. 

Anda dapat menghitung total biaya awal termasuk segala proses dalam transaksi pembelian sebuah objek. Kemudian, bandingkan nilai tersebut dengan nilai dari kondisi terakhir dari bangunan. Selisih tersebut bisa menjadi acuan dalam Nilai Perolehan Baru dari sebuah objek pajak.

NJOP merupakan nilai pajak sebuah bangunan per meter persegi, sering kali  NJOP akan menjadi nilai acuan terendah untuk memberikan harga dari sebuah properti. Pada penerapannya, umumnya penjual akan menawarkan harga properti dari 1,5 hingga 2 kali lebih besar dari NJOP. Berikut ini merupakan simulasi sederhana yang bisa Anda coba untuk menghitung NJOP.

Tipe PropertiTanah Bangunan
Luas Tanah208 m2
NJOPRp1.000.000/m2
Total HargaRp208.000.000
Nilai jual rumahRp312.000.000

Cara Cek NJOP per Meter

NJOP/Meter adalah sebuah nilai pajak suatu daerah per meter perseginya, Anda bisa melakukan cek NJOP/meter dengan cara mendatangi langsung kantor kecamatan yang sesuai dengan tempat lokasi properti tersebut berada.

Anda juga bisa melakukan cek NJOP/meter secara online. Pemerintah dengan kemajuan teknologi informasi mereka telah menyediakan layanan informasi NJOP pada situs resminya.

Untuk wilayah DKI Jakarta misalnya, Anda bisa cek situs yang telah disediakan oleh pemerintah provinsi DKI Jakarta yaitu https://bprd.jakarta.go.id/. Mereka akan selalu memberikan update penetapan NJOP di tiap tahunnya, melalui Peraturan Gubernur. 

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Meski menjadi patokan penting dalam banyak transaksi jual beli properti, NJOP tetap memiliki kelebihan dan kekurangannya tersendiri. Kelebihan NJOP terdapat pada stabilitas nilai mereka yang bisa menjadi harga acuan bagi pelaku bisnis properti. 

Selain itu nilai NJOP juga bisa kita jadikan patokan resmi karena penentu harganya adalah dari keputusan pemerintah daerah. Nilai tersebut juga sudah menyesuaikan dengan nilai wilayah masing-masing dan selalu diperbarui pada setiap tahunnya.

Karena nilai NJOP selalu mengikuti penilaian dari anasir profesional berdasarkan infrastruktur dan fasilitas lingkungan, maka kedua aspek tersebut akan mempengaruhi nilai NJOP. Perkembangan daerah akan sangat mempengaruhi nilai NJOP yang akan muncul. 

Sementara untuk kekurangan NJOP adalah tidak bisa secara spesifik membedakan lokasi bangunan secara lebih rinci. Selain itu, nilai ini juga tidak akan memperhatikan bentuk fisik secara detail dari tipe bangunan yang ada di sekelilingnya. 

Penutup

Menentukan NJOP adalah sebuah langkah penting yang harus kita persiapkan sebelum Anda melakukan transaksi jual beli properti. Pastikan bahwa Anda mengerti dengan jelas mengenai hal tersebut.

Untuk mencari nilai NJOP dari daerah tempat tinggal properti Anda maka silahkan akses website pemerintah daerah dari lokasi properti tersebut. Anda juga bisa mendatangi langsung Kantor Kecamatan mereka untuk menanyakan langsung mengenai NJOP lokasi yang ingin Anda jual belikan.